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房地产的国之大者:跌宕2023光芒2024丨记忆与展望


  时间无声,岁月有痕。2023,将成历史;2024,曙光将至。

  过去一年,是房地产行业全面重塑的一年,国家房地产政策动力充足,行业在出清风险和探索发展新模式中趋于明朗,转型、强身、精进在房地产行业里同时发生。

  诗人多恩说:没有人是一座孤岛。我们说:没有一个行业能成为孤岛。新的一年,人们对安居对住好房的渴求,正是房地产行业的福祉之源,人们对保交楼对公平正义的追求,正是社会也是房地产行业的秩序之本。

  安居、好房子、高质量发展,已经成为一股向上与向善的力量,激荡着房地产行业必须成为时代的光芒,以照亮前行的棘途。年终岁首,我们记录过往、洞察未来,是为了更好地出发。

  这一夜,注定是房地产优化调控史上的破晓之夜。

  2023年7月27日晚,住建部公开发布了近期企业座谈会的重要内容。这一夜起,房地产调控优化走出了步履坚实的一大步,全面的因城施策、一城一策、精准施策大幕从此拉开。

  ——住建部强调:

  ·落实好降低首套住房首付比例和贷款利率;

  ·落实好改善性住房换购税费减免;

  ·落实好个人住房贷款“认房不用认贷”。

  ——住建部表示,建筑企业和房地产企业要:

  ·积极参与保障性住房建设;

  ·积极参与城中村改造;

  ·积极参与“平急两用”公共基础设施建设。

  三个落实,三个积极参与,向城市、企业和市场清晰地发出了房地产发展新模式方向下政策应当优化调整的强烈信号,促进房地产市场趋稳回升和推动企业转型升级、高质量发展从此迈开步伐。

  房贷政策效果立竿见影。时间行至三季度,金融部门通过一系列措施,居民购房负担显著下降,更好满足了刚性和改善性需求。截至9月末,存量首套房贷利率平均降幅约0.73%,新发放个人住房贷款加权平均利率同比下降0.32%,个人住房贷款加权平均利率降至4.02%,创历史新低。到了10月份,以四川省为例,个人住房贷款加权平均利率降至3.99%。2024年,个人住房贷款加权平均利率仍将继续调整,将处于历史较低水平。

  个人房贷利率下调只是大棋盘中的一个落子。2023年,全国各地政策出台频次超600次,政策环境接近十年来最宽松阶段,尤其是进入2023年11月、12月,北京和上海进一步出台了楼市支持的多层次政策,给市场传递了强烈的复苏信号。

  从2023全年来看,房地产市场走出了“前高、中低、后稳”的曲线,1至10月份,一手房成交量虽然下降,但二手房成交量是上升的,一二手房合起来,同比正增长;1至11月份,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%,创造历史新高,全国已经有7个省和直辖市二手住房的交易量超过了新建商品住宅交易量。这说明,市场整体上没有发生大转变,但是市场交易结构发生了明显变化。

  一个好消息是,保交楼工作在央地双管齐下推动下取得扎实效果,2023年1至10月份,保交楼工作带动全国房屋竣工面积同比增长近20%。保交楼仍将是2024年需要大力推进的重要工作,落实属地责任将加大力度。探索房地产发展新模式的重要抓手——保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”也被中央和住建部多次强调,2024年将迎来新变化和新格局,人人有房住、人人住好房,将成为2024年房地产政策着力点,也成为房地产企业发展的转折点、新机遇。

  2023:政策前稳后松市场前高中低后稳

  “要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作;满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求;推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”这是2022年底中央经济工作会议对2023年房地产工作总部署。

  从总基调来看,中央对于2023年楼市总体要求是“稳”。2023年上半年,房地产政策主要以地方的因城施策为主。

  房地产市场走出了一波疫情后的“小阳春”行情。压抑太久的购房需求,在年初一下子释放了出来。

  一季度,我国商品房销售额同比增长4.1%,时隔1年后商品房销售额指标重回正增长轨道。这种回暖延续到4月份。1~4月商品房销售额同比增长8.8%,较3月末回升4.7个百分点;全国商品住宅均价10562元/平方米,上涨11.1%,连续3个月上涨,且涨幅连续2个月扩大。

  但复苏没有持续太久,5月份数据再度向下。5月单月,全国商品房销售面积同比下降3%;销售额同比增幅收窄至6.8%;房地产开发投资额同比下降10.5%,而4月份降幅为7.3%。尤其是一线城市5月份房价大幅回落,这对市场走势具有明显风向标意义。

  7月24日,中共中央政治局召开会议,对下半年工作作出部署。会议提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。这一判断非常重要,意味着明确了一个大周期的分水岭,相关管理政策可能也会发生大的转变。

  在此之前,针对过热的房地产市场,为了“房住不炒”定位,限购、限贷、限价等调控政策是房地产管理的重要特征。而在此之后,针对不再过热的市场,我国楼市政策“工具箱”内容大有不同。政策力度逐渐转向“托举并用”。

  随后住建部提出,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不认贷”等政策。

  8月份以来,多地相继落实具体政策,房地产市场迎来政策底。广州、深圳、上海、北京陆续出台“认房不认贷”,郑州等地出台解除限购等政策。仅9月单月,武汉、郑州、南京、济南、沈阳、合肥、福州、成都、长沙等城市,相继宣布完全取消或在部分区域、套数上解除限购。

  2023年11月召开的金融机构座谈会上,监管部门要求各金融机构要满足房地产企业合理融资需求,对国企、民企一视同仁,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷;并且对银行提出了“三个不低于”要求。

  监管部门从过去“银行房地产贷款集中度管理”、“三道红线”,到2022年底的金融“16条”、房企融资“三支箭”推出,再到当前提出银行房地产贷款“三个不低于”要求,从过去保项目、保交付过渡到当前保主体,金融政策力度及深度可谓层层推进。

  这确实释放了积极的融资信号,不过从以往情况来看,政策落地的配套机制至关重要,当前继续围绕疏通金融资源流向民营企业的堵点和痛点,通过配套体系建设和机制创新,推动政策发挥效果,依然是重中之重。

  2024:楼市企稳节奏配套资金最为关键

  2024年是中华人民共和国成立75周年,是实施“十四五”规划的关键一年,稳增长各项政策仍将持续发力,积极的财政政策适度加力、提质增效,稳健的货币政策灵活适度、精准有效,保障性住房等“三大工程”的政策将推进并落地。

  2024年楼市怎么走,政策已经明朗化。

  12月11日至12日召开的中央经济工作会议提出,明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。

  对于2024年房地产工作重点,会议提出两个关键领域:一是积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。二是加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

  中国银行研究院高级研究员李佩珈表示,过去一段时间,我国房地产领域风险增多,总的来说“破”得太快,而“立”的方面还没有完全到位。“先立后破”调控思路的出台,预示着未来在风险处置节奏和力度之间将更加注重宏观均衡,有利于推动房地产市场“软着陆”。

  李佩珈表示,房地产市场“先立后破”核心含义是通过加快保障性住房建设及城中村改造等实现房地产投资“软着陆”。特别是会议要求对民营企业一视同仁,满足不同所有制房企合理融资需求,这既有利于增强中低收入住房福祉,也有利于房地产市场债务风险平稳化解,为房地产市场新发展模式构建赢得时间和空间。

  华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示,中央重提2016年所强调的基础性制度建设,这是支撑房地产业发展新模式最关键的制度创新因素,也是扭转中国房地产几轮起伏过程中调控总是治标不治本问题,中央给出的最关键指导方针。

  “多年来推行的棚户区改造,现在的城中村改造,都是主要解决低收入群体住房问题,应对接的是长租房和共有产权房。把这个底托好了,一般商品房市场就从容了,房价就没那么大杀伤力了,这是稳定整个房地产市场的基础。”贾康说。

  早在2023年4月、7月两次中央政治局会议上,中央就重点提及“三大工程”建设,作出规划建设保障性住房、城中村改造、“平急两用”基础设施三方面重要部署。7月,国务院发文推进城中村改造,主要面向22个城区人口超500万的超大特大城市。

  2023年12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,部署明年房地产工作时,住建部党组书记、部长倪虹强调:稳定房地产市场,坚持因城施策、一城一策、精准施策,满足刚性和改善性住房需求,优化房地产政策,持续抓好保交楼保民生保稳定工作,稳妥处置房企风险,重拳整治房地产市场秩序。

  倪虹还表示,构建房地产发展新模式,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度,实施好“三大工程”建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题,下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道。

  至此,房地产发展的大政方针已经足够清晰,方向已经指明。

  展望2024年,房地产政策将继续优化调整,尤其是个人住房贷款和企业融资环境有望进一步得到改善。“保交楼”资金和配套举措将进一步跟进,项目交付风险会进一步化解。一线城市限购、限贷等政策预计在“房住不炒”的基调下作出科学优化。在金融等资金支持下“三大工程”建设的加快落地,将有力帮助市场修复巩固基础。

  变则通,通则久。2024年,房地产市场将迎来一波重要利好、优化调整与变革进步,一线、部分二线城市房地产市场有望率先走向企稳,好房子开发建设将加快前进的步伐。超大特大城市城中村改造对于拉动内需和优化房地产市场结构具有关键意义。仅以超大特大城市要积极稳步推进城中村改造为例,根据有关数据,全国21个超大特大城市城中村家庭户达1100万户,依据土地效率最大化原则,理论上其对于新建商品住宅销售面积和房地产投资金额的年化贡献或能分别达到0.5亿平方米和1.5万亿元,这还不含间接影响部分。

  紧迫的问题是,在实际执行上仍须充裕的配套资金及时到位,资金决定了政策的落地节奏和时效。

 

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